뉴욕주 렌트안정법 계속 시행

뉴욕주 렌트안정법이 논란 끝에 계속해서 시행될 전망이다. 연방대법원은 12일 렌트안정법이 위헌이라는 집주인 단체의 상고 2건을 각하했다고 밝혔다. 법원은 거부 사유에 대해 따로 밝히지는 않았다. 소송을 제기한 집주인 단체는 앞서 2019년 뉴욕주의 '거주자 안정 및 세입자 보호법(Housing Stability and Tenant Protections Act)'이 수정헌법 5조를 위반한 위헌적인 결정이라고 주장했다. 렌트 인상을 제한하고 계약갱신을 사실상 강제하며 재산권을 침해한다는 이유에서다. 연방대법원은 지난 2월에도 유사한 사건에 대한 상고 2건을 각하한 바 있다. 렌트안정법은 매년 렌트 인상 상한을 정하고 세입자의 계약갱신권을 보장하는 내용을 담고 있으며, 1974년 이전 건축된 6개 유닛 이상의 건물 또는 이후 준공 건물 중 세금 감면 및 정부 보조금을 받은 건물에 적용된다. 윤지혜 기자 [email protected]렌트안정법 뉴욕주 뉴욕주 렌트안정법 집주인 단체 세입자 보호법

2024-11-13

[부동산 이야기] 멀티패밀리 유닛 투자

부동산 투자에 입문하면 대부분 2~4유닛의 매물을 선호한다. 4유닛까지는 기본 주택 융자인 컨포밍 융자를 활용하는데, 5유닛부터는 커머셜 융자를 받아야 해서 바이어들은 4유닛 이하 매물을 선호한다. 현재 높은 이자율로 인해 투자 매물은 보합세를 이어가는 추세다. 좋은 위치의 매물들도 판매 대기 기간이 길어지고 있다. 투자용이 아닌 실수요자들이 많은 일반 주택, 콘도, 타운홈 등은 현재도 판매가 활발하다. 복수 오퍼에 오버가 되는 게 다반사다. 반면 이자율에 예민한 투자 매물은 관망세의 영향을 받는 게 당연하다. 따라서 모기지 이자가 1% 이상 내려가면 투자 매물들도 오름세로 돌아설 전망이다. 지금 여유 있게 좋은 투자용 매물을 찾아서 비교적 유리한 가격에 구매하고, 이자가 내려가면 재융자를 받는 것이 현명한 방법일 수 있겠다. 그렇다면 성공적인 멀티 패밀리 유닛 투자에 앞서 선행돼야 할 연구에는 어떤 게 있을까. 렌트 수익성을 최고 기준으로 둘지, 안정성을 기반으로 한 시세 차익에 목표를 둘지를 정하는 것이 우선이다. 렌트 수익성이 높은 지역이라면 덩달아 리스크가 뒤따른다. 세입자 관리 역시 쉽지 않다. 특히 LA시 관할 지역에 위치한 매물이라면 렌트 컨트롤이 엄격하게 적용된다. 세입자 보호법 숙지가 중요한 이유다. LA시의 대표적인 세입자 보호 정책들을 소개해본다. 임대료 안정화 조례(Rent Stabilization Ordinance·RSO)가 그중 하나다. 최고 렌트 인상률을 해마다 명확히 규정하고 통지(notice) 기한 등을 명시한다. 정당 사유 조례안(Just Cause Ordinance·JCO)은 정당한 테넌트 퇴거 조치에 해당하는 이유 등을 규정한다. 다만 합당한 근거로 세입자를 내보낼 때조차도 이사 보조비를 지급을 의무화한다. 가주는 미국 내에서도 세입자 보호법이 엄격한 주 중 하나이다. 가주 내에서도 LA시는 세입자의 권리를 보호함에 있어서 악명 높다. 그렇다면 법을 지킴에 있어서 우선순위는 어디에 둬야 할까. 가주와 카운티, 시의 조례가 충돌할 시 가장 규모가 작은 지방 자치 단체의 법부터 적용하는 게 원칙이다. 그것이 시라면 시의 조례들부터 적용되는 것이 우선이다. 이후 카운티, 그리고 가주 법을 반영하는 식이다. 적합한 세입자를 들이는 것도 중요하다. 세입자의 신용, 소득, 자산 관련 서류를 점검하고 퇴거 또는 범죄 전과 등도 면밀히 살펴봐야 한다. 렌트를 적시에 내고 집을 잘 돌보며 소통도 원활한 세입자라면 금상첨화다. 이러한 세입자를 찾았다면 상응하는 집주인의 노력도 수반되야 한다. 수리 등 세입자의 정당한 요청에 신속하게 대응하는 게 중요하겠다. 앞서 열거된 점들을 유의해서 좋은 유닛 투자로 자산을 증식하는 동시에 현금 유동성도 확보한다면 조기 은퇴 후 여유 있는 노후를 즐기는 것도 더는 꿈은 아닐 것이다. ▶문의: (661) 675-6000 윤 김/ 네오집스부동산 이야기 멀티패밀리 투자 투자 매물들 투자용 매물 세입자 보호법

2024-07-24

부에나파크 세입자 보호 강화

부에나파크 시가 세입자 보호를 강화하는 조례를 마련했다. 시의회는 지난 6일 회의에서 호세 카스타네다 시의원이 주도한 세입자 보호 조례안을 찬성 4표, 반대 1표로 가결했다. 이날 통과된 조례안의 골자는 임대인이 건물 개조 공사를 이유로 세입자를 내보내려면 퇴거 조치 이전에 반드시 시 당국으로부터 건축, 철거 등 필요한 허가를 먼저 받도록 하는 것이다. 이는 현행 가주법보다 더 엄격하게 임차인의 권리를 보호하는 내용이다. 크리스 카디날레 시 변호사는 이날 회의에서 조례안은 가주의 세입자 보호법과, 낡은 건물 개조 공사를 핑계로 세입자를 내보내려는 임대인 사이의 빈 틈을 메우기 위한 것이라고 설명했다. 또 “임대인이 기존 세입자를 내보내고 새 테넌트를 들이기 위해 건물 개조 공사 핑계를 댈 수 있다는 우려가 있다”고 말했다. 시 스태프도 새 조례안은 2019년 제정된 가주 세입자 보호법과 궤를 같이 하나, 진일보한 것이라고 밝혔다. 시의회 가결에 따라 새 조례는 30일 동안의 홍보 기간을 거쳐 발효된다. 새 조례에 따르면 만약 임대인이 조례를 어길 경우, 임차인은 소송을 제기해 최고 1만5000달러까지 배상을 요구할 수 있게 된다. 카스타네다 시의원은 표결에 앞서 새 조례가 악덕 임대인에게만 영향을 줄 것이라고 주장했다. 반면, 가주와 OC 아파트협회 측은 가주 상원에서 새 조례와 유사한 내용의 법안을 심의 중이라며, 표결을 미룰 것을 주장했지만 뜻을 이루지 못했다. 조이스 안 1지구 시의원은 시 스태프로 하여금 OC아파트협회와 한 차례 더 회의를 갖도록 할 것을 주장하며 “난 오늘 이 안건에 투표할 준비가 안 됐다. 우린 부에나파크의 세입자뿐만 아니라 임대인도 대변한다”고 말했다. 안 시의원은 표결이 진행되자 홀로 반대표를 행사했다. 한편, 부에나파크 시는 세입자 보호를 위해 아파트 등 렌탈 유닛이 거주에 적합한지 매 3년마다 정기 점검하는 안, 월 렌트비 인상에 상한선을 두는 렌트 컨트롤 규정을 도입하는 안도 검토 중이다. 세입자 보호단체 등은 부에나파크 시에 렌트비 인상률을 연 10% 이내로 제한하는 가주보다 더 강력한 규정을 만들 것을 요구하고 있다. 임상환 기자세입자 보호 세입자 보호단체 세입자 보호법 가주의 세입자

2023-06-11

건물주가 개스·전기료 부담하면, 각각 1%씩 추가로 2% 인상 가능

본격적인 이사철이 시작됐다. 새 집을 사거나 거주지를 옮기는 한인들이 늘고 있는 가운데 때때로 뜻하지 않은 분쟁에 휘말리게 되는 경우도 발생한다. 이 때 건물주뿐만 아니라 테넌트도 리스 관련 법규를 정확히 알아야 쓸데없는 비용이 발생하는 것을 예방할 수 있다. 테넌트가 알아야 할 리스 관련 주의 사항에 대해 알아본다. ◆렌트 컨트롤이란 렌트 컨트롤 규정은 LA시에서 제정한 것으로 렌트 안정화 조례(Rent Stabilization Ordinance)라고 불린다. 이 렌트 안정화 조례는 건물주들에게 적절한 이익을 보장하기도 하지만 입주자들에게 임대료로 인한 과중한 부담을 주지 않기 위해 제정됐다. 그러나 렌트 안정화 조례가 모든 임대용 건물에 적용되는 것은 아니다. 이 규정이 적용되는 건물은 1978년 10월1일 이전에 지어진 건물로서 아파트나 콘도 타운하우스 두 가구 이상이 거주하도록 지어진 주거용 건물 호텔 모텔 하숙집 자취방 등이 모두 포함된다. ◆렌트컨트롤 건물주 감세 추진도 LA시는 지난해말부터 렌트컨트롤을 받고 있는 아파트 오너들에 대한 감세 조치를 추진하고 있다. 렌트컨트롤 아파트들은 현재 렌트비를 연간 3% 이상 올리지 못하도록 되어 있어 해당 건물 오너들이 재정적 어려움을 겪고 있기 때문이다. 게다가 세금 부담도 크다. 가주아파트협회(CAA) LA지부의 조사 결과에 따르면 현재 렌트컨트롤 제한을 받는 아파트들은 LA시에 연간 1400만달러 정도의 기업세를 내고 있다. 하지만 시의회는 지난해 가을 리차드 알라콘 시의원의 제안으로 이 인상률 상한선을 더욱 낮춰 아파트 렌트비 인상폭을 낮추려는 움직임을 보이고 있어 이번 안의 처리 결과가 주목된다. 즉 이 두 가지 안이 모두 채택될 경우 렌트컨트롤 아파트 오너들은 렌트비를 인상하지 못하는 대신 세금은 덜 내도 되는 변화를 맞게 된다. 그러나 아파트 입주자 권익단체들은 이같은 혜택이 되려 부작용을 일으킬 공산이 크다는 입장이다. 세수 감소로 저소득층 아파트를 비롯한 시정부 제공 서비스가 위축될 우려가 큰데다 건물주들이 감세로 혜택을 보게 된 자금을 건물 개보수 공사에 쓸 지도 불투명하다는 것이다. 랜드로드는 테넌트를 위해 건물을 어떤 상태로 유지해야 하나 지붕이나 벽 등에 물이 새지 않도록 하고 문이나 창문은 고장나거나 부서지지 않아야 한다. 또한 냉수 온수 등이 잘 나오도록 플러밍 시설이 원활해야하며 디스포저 시스템이 연결돼 있어야 한다. 개스 히팅 시설과 전기 시설 등이 모두 제대로 작동돼야 하며 건물이나 주위 대지 나무등을 깨끗하게 유지해야 하고 쓰레기 처리를 제대로 해야 한다. 계단 마루 등의 보수가 제대로 이뤄져야 한다. ◆랜드로드가 테넌트 집에 들어갈 수 있나 긴급한 사항이나 수리가 필요해서 테넌트와 합의가 된 경우 가능하다. 또한 다음 테넌트가 될 사람에게 집을 보여주기 위한 이유일 경우에는 먼저 테넌트의 동의를 얻은후 들어갈 수 있으며 법원의 허가를 받은 경우엔 테넌트의 동의없이 들어갈 수 있다. 렌트비 인상 가능폭은 LA시의회서 매년 7월 결정 현재 조례 연 4%까지 허용 ◆렌트비 인상 가능폭은 건물주의 경우 매년 승인된 금액 만큼의 임대료를 상향조절할 수 있다. 현재 조례에 따르면 연4%까지만 상향조절할 수 있다. LA시의회에서는 매년 7월 1일 임대료 상향폭을 결정한다. 그러나 건물주가 개스비나 전기세를 부담하면 추가로 1%씩 올릴 수 있다. 이를테면 건물주가 입주자의 전기세를 부담하면 현행 5% 7월 1일부터는 6%까지 임대료를 인상할 수 있다. 전기세와 개스비를 모두 부담하면 2%까지 추가 인상이 가능하다. ◆일년에 2회 이상 렌트비 인상이 가능한가 만약 테넌트가 30일 이상 리스를 한 경우 리스 내용에 렌트비 인상을 거론하지 않은 한 랜드로드는 리스 기간 동안 렌트비를 올릴 수 없다. 다만 30일 이상의 리스 계약이 아닌 월세로 있는 경우에는 서면으로 된 렌트비 인상 통지서를 테넌트에게 보낸후 렌트비를 인상할 수 있다. 하지만 LA나 베벌리힐스 웨스트 할리우드 등과 같이 특정한 렌트 컨트롤이 있는 지역은 12개월에 한번씩 일정 비율로 렌트비 인상이 가능하다. 이주 통지서 발부는 언제 계약종결 30일전 서면통지 ◆이주 통지서 발부 기간은 리스나 월세 계약이 끝나기 30일 전에 서면 통지서를 발부해야 한다. 지난 2003년 1월부터 시행된 법은 테넌트가 1년 이상 거주했고 랜드로드가 리스 계약을 종결할 경우 60일전 서면 통지서를 발부해야 한다고 규정하고 있다. ◆랜드로드가 테넌트의 이사비용을 지불해야 하나 렌트 컨트롤이 적용되는 지역에서 랜드로드의 특별한 사정에 의해 테넌시 계약을 끝낼 경우에는 랜드로드가 테넌트에게 이사비용을 지불해야 한다. 예를 들어 LA지역에서 랜드로드가 자신의 가족 중 한사람이 이사를 와야 하기 때문에 테넌트에게 이사할 것을 요구한다면 랜드로드는 이사비용을 지불해야 한다. ◆이사 전 통보 기한은 만약 렌트비를 월세로 낼 경우 이사하기 30일전에 서면 통지서를 보내야 하며 주 단위로 렌트비를 지불할 경우 7일전에 서면 통지서를 보내야 한다. 시큐리티 디파짓 반환은 이사후 3주내에 돌려 줘야 ◆시큐리티 디파짓 반환은 가주 민권법 섹션 1950.5에 따르면 테넌트가 이사를 한 이후부터 3주 이내(21일)에 랜드로드는 시큐리티디파짓을 테넌트에게 돌려주거나 시큐리티 디파짓을 사용 내역에 대한 명세서 사본을 보내야 한다. 사용 내역은 테넌트의 실수로 인한 파손 부분에 대한 수리비용이나 지불하지 않은 렌트비 등이 포함된다. 이를 제하고 남은 잔액은 테넌트에게 돌려주어야 한다. 곽재민 기자 [email protected]

2011-06-08

세입자연맹 '과도한 렌트 인상 반대'

민권센터 등이 회원으로 가입해 있는 퀸즈세입자연맹은 20일 서니사이드커뮤니티서비스 본부에서 시설물 보수를 근거로 한 건물주들의 과도한 렌트 인상에 항의하는 집회를 열었다. 100여 명이 모인 이날 행사에서 참가자들은 "랜드로드들이 시설물 보수를 근거로 부당하게 렌트를 인상하고 있다"고 지적했다. 김학민 인턴기자

2011-01-20

아파트 이사 나온 지 1년 됐는데…뒤늦게 날아온 요금청구서 '황당'

제니 서(52.코로나) 씨는 이전에 살던 아파트로부터 150달러의 요금청구서를 받았다. 요금청구서에는 "정수기를 해체하지 않은 채 그대로 두고 이사를 떠났기 때문에 원상복구 비용으로 돈을 청구한다"는 내용을 담고 있었다. 김씨는 "그 아파트를 떠난 지 1년이 다 됐다. 이사 갈 때는 아무 말 없다가 갑자기 이런 식으로 요금 청구서를 보내는 건 이해할 수가 없다"며 "억울하기도 하지만 돈을 안 내면 콜렉션 에이전시로 넘긴다고 하는데… 답답하다"고 말했다. UCLA 캠퍼스 인근에 살다가 졸업후 이사를 떠났던 이인혜(24.LA)씨도 이전에 살던 아파트로부터 최근 200달러의 요금청구서를 받았다. 이사 후 6개월이 지나서다. 거실과 방에 있던 유리창에 금이 갔기 때문에 교체를 해야 한다는 것이었다. 이씨는 "이사를 떠날 때 매니저가 분명 아무런 문제가 없다고 했는데 정말 황당하다"며 "졸업 때문에 이사를 갔던 몇몇 친구들도 이런 식으로 전에 살던 아파트로부터 수리비용 등 요금 청구서를 받은 경험이 있다고 했다"고 전했다. 아파트 계약이 끝났음에도 불구하고 난데없이 날아오는 '철 지난' 요금청구서 때문에 세입자들이 골머리를 앓고 있다. 아파트 소유주가 이전 세입자에게 아파트 손상에 대한 수리비용이나 카펫 샴푸 청소비 등의 명목으로 돈을 청구하고 있는 것이다. 실제 한인타운 내 한미연합회 분쟁해결센터 한인타운세입자보호네트워크(KTDN) 등 소비자분쟁센터 관계자들에 따르면 건물주와 이전 세입자간의 수리비와 디파짓 관련 문제로 인한 상담건이 지난 하반기 이후 20% 이상 늘어난 것으로 나타났다. KTDN 관계자는 "불경기로 아파트나 건물 등의 공실률이 높아지면서 일부 건물주들이 이런식으로 이전 세입자에게 횡포를 부리는 경우가 종종 있다"고 말했다. 전문가들은 ▶리스 계약시 집안에 문제가 없다는 '건물상태 진술서'를 작성할 것 ▶건물상태 진술서를 토대로 이사를 떠날 때 매니저의 확인을 받을 것 ▶이사를 떠날 때 매니저와 상의해서 물건이나 가구 등을 놔두고 떠나도 되는지에 대해 허가를 받을 것 등을 조언했다. 제이미 김 변호사는 "건물주는 세입자가 이사를 떠날 때 시큐리티 디파짓에서 청소비나 주거공간 복구를 위한 수리비용으로 금액을 공제했다면 이에 대한 내역서를 21일 이내에 전달해야 한다"며 "하지만 이사를 떠난지 수개월이 넘은 상태에서 갑자기 수리비용이나 청소비 등을 요구할 경우 이전 테넌트에게는 책임이 없다"고 말했다. 장열 기자

2011-01-18

차압위기 집 소유주 무료 상담, LA카운티 워크소스 센터

차압위기에 놓인 주택 소유주를 위한 한 무료 부채 상담 프로그램이 개설됐다. LA카운티 워크소스 센터에서 운영하는 이 서비스는 차압 위기에 처한 주택 소유주들을 위해 모기지 페이먼트 조정 등을 제공한다. 이 프로그램은 LA시가 제공하고 있는 '차압 네트워크(Foreclosure Response Network)'에 새로 추가된 것이다. LA주민주택서비스(LANHS)가 BetTzedek 법률 서비스와 함께 제공하는 무료 서비스는 사전예약을 통해 상담을 받을 수 있다. 워크소스 센터를 찾은 한 주택 소유주는 상담을 통해 3500달러이던 월 모기지 페이먼트를 2800달러로 낮출 수 있었다고 전했다. 한편 지난 한해동안 LA에서만 1만2000채의 주택이 차압을 당했으며 이중 60% 이상이 샌퍼낸도 밸리 지역의 단독주택인 것으로 밝혀졌다. 배은경 기자

2009-02-11

씨티뱅크 '부채감면안' 동참···집 소유주 차압당하기 전 융자 조정 노력 증명해야

금융기관들이 주택차압을 줄이고 주택시장을 안정시키기 위해 부채감면 주택차압 유예 등에 나서고 있다. 최대 소매금융업체인 씨티그룹은 8일 개인 파산자들의 주택담보 부채를 감면해주는 민주당의 법안을 지지키로 했다고 CNN머니 인터넷판이 보도했다. 법안 공동발의자인 딕 더빈 상원 원내 부대표는 씨티그룹의 참여로 다른 금융기관들의 동참을 기대할 수 있게 됐다고 말했다. 이 법안에 따르면 현재 주택담보대출을 이용하는 주택 소유자가 파산신청을 하기 전에 대출조건을 수정하기 위해 금융기관과 접촉을 시도했음을 증명하면 부채감면 혜택을 받을 수 있다. 더빈 부대표는 이 법안으로 수백만 가구가 주택차압 위험에서 벗어날 것이라고 말했다.

2009-01-08

차압건물 세입자 보호법 발효, 비아라이고사 서명

안토니오 비야라이고사 LA시장이 시의회가 통과<본지 12월18일 A-3면>시킨 차압 건물 세입자 보호법에 19일 서명했다. 이날부터 효력이 발생된 이 조례안은 향후 1년간 임시적으로 시행되며 이로 인해 LA시에 있는 아파트나 주택에 사는 세입자는 해당건물이 은행에 차압됐어도 쫓겨나지 않게 됐다. 이 조례안은 건축 시기와 상관없이 모든 건물을 대상으로 하고 있어 차압으로 인한 퇴거명령을 받고 당장 갈 곳을 찾지 못하는 세입자들과 저소득층 입주자들에게 도움될 것으로 보인다. 이번 조례안은 최근들어 건물주가 페이먼트를 제때 내지 못해 차압당하는 아파트가 증가하면서 은행측에 의해 강제 퇴거조치되고 있는 세입자들도 늘자 이들을 보호하기 위해 마련했다. 비야라이고사 시장은 “이번 조치로 인해 수많은 주민들이 건물주의 재정상태와 상관없이 자신의 집에 머물 수 있을 것”이라고 말했다. 한편 지난 9개월 간 LA시 전체적으로 1300채의 세입자용 건물이 은행에 차압됐으며 이로 인해 3700호의 세입가구가 쫓겨날 위기에 처했었다. 신승우 기자

2008-12-19

차압건물 세입자, 최고 1년간 보호

〈속보> LA시의회는 17일 전체 투표를 통해 차압건물 세입자의 퇴거를 최고 1년 동안 일시 중지시키는 조례안을 채택하고 시장실로 송부했다. 이 조례안은 안토니오 비야라이고사 시장의 서명을 받는대로 시행된다. 비야라이고사 시장은 이미 조례안에 대한 지지입장을 밝힌 바 있어 빠르면 이번 주 내로 서명할 예정이다. 채택된 조례안에 따라 LA시내 위치한 아파트에 거주하는 세입자는 건물이 은행에 차압됐어도 1년 동안 거주할 수 있다. 한편 LA시의회는 세입자를 돕는 핫라인(866-557-RENT)을 설치하고 관련 법과 정보를 안내한다.

2008-12-17

'차압건물 세입자 보호, 최고 1년간 퇴거 중지'

LA시가 차압 건물 세입자 보호에 나선다. LA시의회는 오늘(17일) 전체 투표를 통해 차압건물 세입자의 퇴거를 최고 1년 동안 일시 중지시키는 조례안을 채택할 예정이다. 조례안이 통과되면 LA시내 위치한 아파트에 거주하는 세입자는 건물이 은행에 차압됐어도 1년 동안 거주할 수 있다. 조례안은 해당 아파트를 건축 시기와 상관없이 모든 아파트를 대상으로 하고있어 건물 차압으로 인한 퇴거명령을 받고 당장 갈 곳을 찾지 못하는 세입자들과 저소득층 입주자들에게 도움될 것으로 보인다. 이번 시의회의 조치는 최근들어 건물주가 페이먼트를 제때 내지 못해 차압당하는 아파트가 증가하면서 은행측에 의해 강제 퇴거조치되고 있는 세입자들도 늘자 이들을 보호하기 위해 마련했다. 지난 10월 조례안을 제안했던 에릭 가세디 시의원은 "세입자들은 건물주에게 꼬박꼬박 렌트비를 지불하고 있지만 건물이 차압되면 무조건 퇴거조치되고 있다"며 "정당하게 아파트에 살고 있는 세입자들을 보호하기 위해 마련됐다"고 설명했다. 한편 이미 조례안 지지 입장을 밝힌 안토니오 비야라이고사 LA시장도 시의회에서 통과시키는 대로 곧장 서명할 계획이라 빠르면 다음 주부터 조례안이 정식으로 시행될 전망이다. 장연화 기자

2008-12-16

미주중앙일보 - 미주 최대 한인 뉴스 미디어